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中国对资本的限制进行规范
8/28/2017 admin发布

摘要:

- 中国对美国房地产的投资 — 包括住房、房地产和房地产投资信托 — 已经从2013年的23亿美元上升到2017年的331亿美元。

- 在加利福尼亚州,在居住性不动产的外国非居民买家中,中国人占50%以上。但外国买家的份额自2014年以来一直在下降,到2016年仅为3%。这一数字在2017年可能会继续下降。

- 中国加速对“风险项目”的投资,如奖杯、体育和娱乐业等,投资项目涉及中国政府,并对这些投资施加了正式限制。

- 中国政府出台的正式规则旨在遏制货币外流以及限制财政部门承担的风险。

- 尽管中国投资者在寻找投资方面一直很灵活,但对货币流出的进一步限制可能会降低一些投资者投资美国房地产的积极性,对那些想帮助家庭成员通过预付定金或购买房地产的人也会产生消极影响。

- 由于加州的房地产市场仍然具有很大的竞争力并且供应受到限制,目前限制政策产生的影响还不清楚。

近年来,中国国民在美国房地产的国际买家中占据的份额越来越多。 根据美国房地产经纪人协会 (National Association of Realtors’简称NAR) 发布的 “2017年美国住宅房地产国际活动概况”,中国 “连续四年保持了最高销售额”,在2016年4月至2017年3月的12个月期间,大约投资了317亿美元,购买了40,572套房产。

此外,12%的国际采购活动位于加利福尼亚,这也是中国买家的主要目的地之一。加州房地产经纪人协会(CAR)在2016年房地产市场调查中称,中国买家构成了最大的国际买家群体,所占比例为53%。然而,需要注意的是,CAR的调查中国际数量只包含非居民买家,而NAR的调查涵盖了非居民买家和最近居住的外籍人士(例如,在购买房产之前已经居住在美国的外国人)。

然而,根据同样的CAR调查报告,国际买家的份额从2014年的6%下降到2016年的3%左右,根据太平洋联盟最近的一些数据,这一份额在2017年可能会继续下滑。

事实上,中国的个人和公司的海外总投资在2017年比2016年同期下降了约40%。诚然,2016年是中国投资的高峰年,投资总额近2,500亿美元,因此尽管有所下降,目前的投资数额仍然是历史上最高水平。在去年显示出显著下降的大型行业包括化学品行业、公用事业行业、物流行业、互联网行业和软件行业。相比之下,包括住宿、商业、住宅房地产和房地产投资信托在内的资产投资在过去几年里以惊人的速度增加,从2013年的23亿美元增长到2017年的331亿美元,且去年没有放缓增长速度。

可能在国外对“奖杯”资产的加速投资,以及最近对电影、娱乐和体育公司的投资爱好,导致中国政府正式对这些投资进行限制。在8月18日星期五,中国政府对过去几年中一直没有正式确定的投资规则作出了正式的限制。随着资本外流的增加,正式的规则旨在遏制政府所谓的“不合理的”资产收购,所涉及的行业包括房地产和娱乐产业。另一方面,对于能够促进“一带一路”项目的投资已得到正式鼓励—这些投资项目可以促进中国与其他亚洲和欧洲国家之间的联系与合作,同时增强中国在技术标准、研究与开发、石油与采矿勘探、农业和渔业等方面的实力。此外,现在正式禁止的投资项目包括核心军事技术、赌博、成人娱乐和违反国家安全的项目。

中国政府似乎特别关注资本加速外流对整个国家的货币和金融行业的潜在影响,尤其是由于可能存在的投资损失和奖杯资产的金融风险。目前放款人必须向最大的海外投资者提供贷款信息,同时中国正在审查一些错误交易可能为金融行业带来的潜在风险。通常,随着今年晚些时候共产党领导的更替,政府希望更好地记录潜在风险和海外投资面临的挑战。去年开始实施的新调控措施已经在稳定中国的资本账户和外汇储备方面发挥了作用,人民币也因此贬值。

新的正式政策似乎并没有规定个人投资的任何额外限制,然而,在政策针对目标方面存在一些模糊点,特别是针对个人或公司方面以及正式规则如何影响中国在美国的投资。对于个人投资者,货币转移上限已经到位一段时间,这在某种程度上反映了过去几年中国购房者在加利福尼亚州活跃性下降。然而,这种衰退是否会持续尚不确定。事实上,诸如来自尼克松皮博迪全球律师事务所的 David Kaufman等专家相信,从长远来看,美国住宅和商业地产仍将成为中国投资者的重要资产类别。其他专家也表示,经过一段调整后,中国对美国房地产的投资将恢复。

那么,这对加州房地产的中国买家来说意味着什么呢?

每年每人的交易上限为50,000美元,这种政策已实施若干年。但现在似乎也有1万美元的每日最高外汇限制。进行交易的个人必须填写一份说明交易目的的表格,并基本签署一项承诺,保证该款项不会用于海外房地产投资。违法者者将被添加到政府的观察名单中,将被拒绝使用外币三年,并进行洗钱调查。

尽管这对中国买家来说并不顺利,但他们在寻找规则漏洞方面一直很灵活。此外,银行也愿意向富裕的个人提供友好的建议和帮助。但是,其他投资者已经找到了一些规则之外的方法,包括“拆分洗钱”,在这个过程中,大量的钱被分解为较小的数额,以逃避监管标志。为了规避这些规定,人们用朋友、家人,甚至是陌生人转移资金。在个人使用这些货币后,将其在海外的银行中汇总为一个单独的账户。不过,虽然以前这是一个完全合法的过程,但中国政府正试图遏制这一现象。中国国民汇款的另一个相对容易的方式是通过香港转移资金,香港不受与中国内地相同的监管。

中国的中产阶级,无论是在中国还是在美国,都会因为对个人投资的进一步限制而失去最大的利益。有钱的买家经常通过公司资产和先进的市场工具来进行国外投资,而这种现象不会改变。另一方面,许多已经在美国生活和工作的中国买家依靠中国的资金来支付定金或购买房屋,而这个群体可能受到的影响最大。

最近在旧金山湾区的中国买家的大致情况如何?太平洋联盟收集交易数据中,国际买家的样本较少,可能在统计学上并不显著,值得研究。在中国买家中,其中大部分是在硅谷买入的,86%的人以全现金方式购买房产,而其他国际买家中有32%的人进行全现金购买。此外,中国买家通常购买更昂贵的房屋,房屋售价的中位数为210万美元,而其他外国买家的购买均价为127.5万美元。

此外,三分之一的中国买家购买住宅作为主要居住地,以同样的数额购买了投资或出租财产。在其他外国买家中,有三分之二的人购买住宅作为主要居住地。最后,中国买家关注房子质量的程度低于其他外国买家,但中国买家关注房子附近好学校的程度是其他外国买家的两倍。三分之一的中国买家指出,拥有顶级学校是选择该社区的必要条件。

总之,目前还不清楚中国规范资本流出规则会对美国和加利福尼亚的住房市场产生什么影响。依靠来自中国资金的买家将面临更多的障碍,这可能使他们不愿购买。然而,由于出售的大量房屋而使旧金山湾区的竞争性购房环境恶化,该地区可能没有受到明显的影响。

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