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浴火重生:葡萄酒乡的大火灾将对房地产市场有何影响?
10/23/2017 admin发布

2017年10月17日

执行摘要:

- 葡萄酒乡的大火灾目前已造成大约2,800套房屋受损,占圣罗莎房产总量的5%。

- 目前已造成财产损失近40亿美元。

- 房产租金与售价已大幅度提升,由于该地区房产储量紧张,房价的压力将进一步增加。

- 市县建筑审批流程对葡萄酒乡的恢复至关重要。

- 对重建过程持乐观态度。

不幸的是,火灾是在加利福尼亚州生活所要面临的严酷事实,特别是在十月份。整个州每年会发生上千起火灾,但十月份的情况最为严重。根据历史记录,在加州最具破坏性的大火灾中,有七分之六都发生在十月份。

根据加州消防局的数据,今年初到上周葡萄酒乡火灾发生之前,加州共发生了有6,000多起火灾,受灾面积接近480,000英亩。过去五年,平均每年一月至十月会发生4,400起火灾,平均受灾面积为201,360英亩。

加州消防局估计,过去十天内,整个加州已发生12起大火灾,死亡41人,受灾面积245,000英亩,损坏建筑约5,700座。在圣罗莎,约2,800套房屋被毁,占城市房产总量的5%。

即使根据目前数据——而非最终统计结果,葡萄酒乡火灾的破坏程度已经超过了旧金山湾区上一次大火灾,即于1991年10月发生在奥克兰山的火灾。那次火灾破坏建筑2,900座,受灾面积1,600英亩,造成25人死亡,500多人受伤。1991年的这次火灾所造成的损失约为15亿美元,按现值计算约为34亿美元。

虽然很难估算奥克兰受灾的各社区完成重建所耗费的具体时间,但重建过程于火灾发生六个月后开始。据《洛杉矶时报》的一篇报道表示,“城市为火灾受害者简化了建筑审批流程……灾后18个月,大量新房投入建设。”整个恢复过程了花了大约四年时间,但根据美国人口调查局的数据,不是所有的房屋都进行了重建。在两个受灾的邮政编码区,即94618和94705,2000年的房产数量比1990少了86套。

但是,尽管有些居民没有重返家园,但有些居民借此机会修建了更大的房产。在火灾之前,奥克兰山的大部分房产都建于20世纪二三十年代,以两居室或三居室居多,九十年代初期的房价中位数约为300,000美元。九十年代中期,新房重建,很多房产有五六间卧室和可停放三辆车的车库,房价中位数一跃升至700,000美元。如今,这些社区的房价中位数已经超过100万美元,甚至达到400万美元。尽管该地区面临再度发生火灾的风险,但它依然是一个理想的居住之地。那些没有重返家园的居民将烧焦的土地卖给了投资商,投资商又建造了更大规模的房产,现在这些房产的售价都达到了数百万美元。从奥克兰山的火灾中,我们可以汲取很多经验,一些类似的情况也会出现在此次葡萄酒乡的火灾中。

北加州当前的房地产市场存在几大挑战。特别是在索诺玛县和纳帕县,可出售的房产数量极低,在势头良好的经济条件下,新建房产不足以满足买家需要,越来越多的买家涌入,希望在这里找到比湾区其他地方更加经济实惠的房产。

根据多重上市服务系统(MLS)显示,九月索诺玛县的房价中位数为587,000美元,纳帕县的房价中位数为614,000美元。除了康特拉科斯塔县九月份的房价中位数为571,000美元,这两个北湾区的县房价为旧金山、硅谷和马林县房价的一半。因为对性价比高的房产的需求旺盛,两县100万美元以下的房产储量同比降低了15%。相反,高价的房产储量有所增加,特别是在索诺玛县。但是,在葡萄酒乡,有意愿购房的买家超出了可售房产的数量。两个县低价(低于100万美元)房产的储备量只能维持大约1.5个月,这意味着按照目前的销售率,所有待出售房产将在两个月内售出。一个平衡的房地产市场至少要有六个月的储备量。

索诺玛县和纳帕县的新建房产有所增加,2017年两地新批准建设的房产总量为1,500套。但是,预计有1,800户家庭迁入两地,储备量难以满足需求。图1展示了住户数量的同比变化以及每年批准建设的房产数量。在索诺玛县,自八十年代至今,平均年建设数量约为2,300套,而目前的建设数量只达到一半。同样,过去十年,索诺玛县新建房产10,000余套,但同期迁入该地的住户达18,000户。

按照目前的速度,索诺玛县每年新建房产1,200套,要替换在火灾中受损的2,800套房产需要2.5年的时间。对圣罗莎和索诺玛县来说,为火灾受害者简化建筑审批流程至关重要,这一点需要借鉴奥克兰在1991年火灾之后的做法。

图1:纳帕县与索诺玛县批准建设房产数量与人口增长对比

来源:美国人口调查局,根据约翰伯恩斯房地产咨询公司的调查

然而,尽管分析人士预计索诺玛县的房价增速会放缓,但目前房价仍在高速增长。根据约翰伯恩斯房地产咨询公司的调查,2017年,索诺玛县和纳帕县的房价中位数有望增长5%。九月份,两县的房价中位数比年初增长了8%。房价中位数之所以提升,可能是因为高价房产的销量比去年有所增加,但是,它也反映了葡萄酒乡房产的储量与购房者所面临的情况。

尽管要充分了解火灾对北部湾区房地产市场的影响还需要更多的时间和分析,但现在在该地区已经能够感受到不断增强的房地产需求,且这种需求正在以惊人的速度推高当地的房产租金。有趣的是,太平洋联合公司房地产专家已经体验了对出租单元日益增长的需求——甚至为挂牌房产支付保险公司的高额报价。例如,一套在太平洋联合公司挂牌的房产此前租金4,000美元,保险公司的报价为每个月13,000美元。另一套挂牌房产的报价是每月18,000美元,租赁期为一年。在临近马林县的社区,过去一周内葡萄酒乡无家可归的家庭对租赁的需求已经有所增长。

问题是,这种类型的需求将持续到什么程度,以及无家可归又无力支付这种费用的家庭将怎么办。索诺玛县的租赁市场已经非常紧张,空置率只有大约3.5%。圣罗莎一居室的公寓在火灾前平均租金是1,636美元。不同于最近刚遭受飓风的休斯顿或达拉斯,加州近几十年内的新房整体供给不足。根据麦肯锡全球研究所一位分析专家表示,加州房产的供给缺口已经达到了200万套,他还预计,该数据到2025年将增长至350万。

对葡萄酒乡的经济与房地产市场的长期影响有哪些?奥克兰山的火灾与加州的其他火灾显示,社区需要大约一年时间重新回到正常轨道。但是,那些房地产市场已恢复,有些社区变成了高价房产区,房产规模扩大。索诺玛县和纳帕县是全州最受欢迎的两个地方,近几年持久稳固的需求量说明,人们普遍愿意承担风险住进这样舒适漂亮的地方,即使需要花高价购买财产保险。现在索诺玛县和纳帕县的居民已经表现出了惊人的适应能力,他们渴望重建自己的家园。

塞尔玛·海普(Selma Hepp)是旧金山湾区负责商业情报的副总裁。她此前曾在Trulia担任首席经济师,在加利福尼亚州房地产经纪人联合会担任高级经济师,在全国房地产经纪人联合会担任经济师兼公共政策与房主经理。她曾在纽约州立大学(布法罗)主修经济学,并取得文学硕士学位,在马里兰大学研究都市与区域规划和设计,并取得博士学位。

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