新闻资讯 > 新闻详情
太平洋联合2020年房地产和经济预测主要内容
11/27/2017 admin发布

2017年11月15日,联合太平洋与John Burns Real Estate Consulting合作举办了第四届房地产和经济预测研讨会,以规划2020年湾区项目活动。以下是现场直播活动的一些重要和高层次内容信息。

- 从短期和中期来看,大部分美国房屋市场均维持在低至正常风险水平。

- 到2020年,抵押贷款利率预计将增长约80个基点,每年以约20个基点的速度增长。

- 湾区房地产市场一般处于正常风险,由于缺乏负担能力,旧金山和硅谷显示出高于正常的风险。虽然并未出现技术调整,但如果出现这种情况,则这两个市场的风险即会增加。

- 就业增长保持稳定,但低收入群体就业份额的增加对于湾区特别是索诺玛和纳帕县的负担能力并未起到很大作用。

- 拟议的税收变化可能会大大减少未来买家的扣除额,使拥有一套房子变得更昂贵。此外,拟议变化可能会进一步阻碍当前房主的销售,从而加剧该地区的库存短缺。

- 就山火对索诺玛和纳帕县房地产市场影响的分析显示:

- 将在未来几年内重建住房。

- 由于可供销售的房屋数量下降,因此对之前的预测进行修订,预计房价将上涨1%-3%

- 由于对劳动力和材料的需求增加,因此对之前的预测进行修订,预计第一年的新房建设成本将上涨2%-4%。这种成本高于此前预期的特殊情况在未来几年应该会减弱。

- 今年,加州房价涨幅更为强劲。到今年9月为止,在整个湾区房价中位数的平均涨幅为9%。

- 对湾区个别社区的分析显示,房价波动持续变化,这是由当地市场环境驱动,并与邻近社区房价有关,但最重要的是与就业和收入增长密切相关。

按照房价中位数的变化对市场进行划分,我们使用四个类别:正常、两位数、减缓和激烈。

正常(升值高达10%):与去年相似,大部分湾区市场属于这一类别,价格中位数约为761,000美元。这些大多是通常可负担得起的市场,但圣马刁市不属于该类别。在升值正常的城市中,平均56%的房屋最终售价比要价平均高6%。

两位数(增长10%-20%):与去年不同,圣马刁和圣克拉拉等城市的房价中位数涨幅达到两位数。平均价格约为115万美元。去年,这些市场中的许多市场已失去动力,但硅谷强大的就业市场提供了帮助。买方竞争也有所增加,67%的房屋最终销售价格比要价平均高9%。

热门市场(升值20%-40%):今年,马林县的两个城市-索萨里托和蒂伯龙-价格中位数增长超过20%,分别为22%和28%。总的来说,增长速度最快的邮编区价格中位数为116万美元,与去年不同,热门市场的价格中位数为80万美元。去年,两个市场竞争激烈的邮编区继续保持相同价格增长率:奥克兰(94610)和帕洛阿尔托(94303)。在索诺玛县,两个受火灾影响的城市格伦艾伦和Kenwood在2017年也出现价格的强劲增长。

减缓(贬值22%至平稳):尽管今年房价减缓的城市数量比去年有所下降,但这些城市的房价中位数平均为190万美元,相对来说价格更高。尽管如此,这些地区约有43%的房子最终售价比要价平均高8%。

负担能力、交通和就业机会继续推动房价升值的差异。在就业增长主要是高收入工作增长的市场,其能够带动当地经济,升值幅度最大。相比之下,如果就业增长主要由低收入工作主导,则其升值将减缓。

在分析与去年相比市场形势有何变化时,主要的区别在于几乎所有市场的买家竞争都在加剧。2017年,整个湾区,尤其是旧金山、圣马刁和圣克拉拉县,更多房屋的最终销售价格高于其要价-并且在更高的价格范围内。在所有县当中,今年支付的溢价也比往年高。

总的来说,湾区库存在2017年不断下降,年初至今的供应量下降了14%。圣克拉拉县今年的库存下降幅度最大,下降25%,而阿拉米达县的供应量下降幅度最小,年初至今的库存下降5%。此外,虽然价格高于200万美元的房屋库存在2017年的早期有所改善,但是年初至今呈现下降趋势。

虽然旧金山的公寓价格在2017年由于新建的单元而获得一段时间的喘息机会,但转售单元价格的持续上涨和新单元库存的下降可能会支撑价格继续上涨。另外,单位价格低于每平方英尺1300美元的房屋市场活动更为激烈,这表明进入市场的更高端公寓可能会遇到更具挑战性的条件。

太浩湖的房屋市场受益于湾区的财富创造,第三季度,价格在300万美元以上的住宅销售额同比增长141%。

从2018年到2020年,纳帕县房价预计将上涨12%,索诺玛县为12%;圣克拉拉县为2%;马林县、旧金山县、圣马刁县为2%,阿拉米达和康特拉科斯达县为5%。

最后,专家组认为,价格轨迹更像是一个桌面,相比于2006年房地产泡沫破裂后的山峰,桌面显示,到2020年价格增长将放缓。尽管如此,房地产供求关系、就业和收入增长的意外变化将会破坏住房市场的稳定,并且会导致不同结果。