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太平洋联合公司对旧金山湾区未来三年预测的关键信息
11/29/2016 admin发布

执行摘要:

昨天,太平洋联合公司与约翰伯恩斯房地产咨询公司举行了第三次年度房地产与经济预测,对2019年之前旧金山湾区的房地产活动进行了预测。下面将简介现场活动中的主要内容。如需观看完整的一小时视频,请点击这里。

- 虽然经济已实现连续七年增长,但我们预计到2019年经济将持续增长,到2020年放缓。

- 旧金山湾区的房地产市场是美国少数发展过快的房地产市场之一。

- 但是,人口迁移将继续刺激房地产需求,越来越多的千禧世代到了需要买房成家的年纪。

- 旧金山湾区的千禧世代将从代际财富转移中获益,通过来自父母与祖父母的财富帮助他们完成购房首付。

- 我们预计越来越多的“郊区都市房产”——位于郊区但提供都市化生活方式——将会建成。

- 截止到今年,整个旧金山湾区的房价比去年同期平均增长了7%。

- 根据年初至今的增值情况,旧金山湾区的各社区可分为四类:正常、两位数、加速与下滑。每一类分别包括以下各个市场:

- 正常(最多增长10%):属于这一类的市场主要有圣何塞、圣罗莎与旧金山。这些市场的房价中位数平均为940,000美元。

- 两位数(增长10%到20%):属于这一类的市场包括奥克兰、海沃德与佩塔卢马。这些市场的房价中位数平均为500,000美元。

- 加速(增长20%到40%):虽然城市层面的价格增长均未超过20%,但一些邮区出现了这样的增长幅度,包括奥克兰、伯克利、科塔蒂、格伦埃伦、拉克斯波尔、圣赫勒拿与东帕洛阿尔托。

- 下滑(下降6%至无波动):房价中位数比去年有所下降的城市包括帕洛阿尔托、蒂伯龙、门洛帕克与拉斐特。这些市场的房价中位数平均为1,700,000美元。

- 房价涨幅差异受该地区房产的可购性、交通通达度以及就业情况的影响。在增幅最大的市场内,房产价格相对实惠且房产毗邻就业中心。例如,七个房价增速最快的邮区都位于奥克兰与伯克利。在相对高价且工作通勤不便的市场中,房价增长缓慢且下滑。

- 所有市场的购房者均逐渐趋于冷静。2016年,旧金山湾区内——特别是旧金山、圣马特奥和圣克拉拉——以高于要价出售的房产数量减少,且高价位房产的销量有所下滑。今年各县支付的溢价同样减小。

- 从年初至今,整个旧金山湾区的房产储量比去年增加了5%,其中旧金山与圣马特奥的增量最大。房产储量的增长主要集中在价位在200万到300万美元的房产。

- 2017年旧金山湾区的就业增速将持续超过房产建设数量。新建成的房产大部分位于旧金山,城市之外没有新的可售房产。

- 此外,新的可售房产大多数为高价房产,因此,即使新增就业与新增房产之比下降,也无法反映出普通上班族有能力购买的房产数量。

我们预计,自2017到2019年,纳帕县的整体房价将增长11%;索诺玛县增长9%;圣克拉拉县增长8%;马林县、旧金山与圣马特奥县增长4%;阿拉梅达县与康特拉科斯塔县增长3%。

2016年下半年,旧金山新建公寓迅速增加,但未来三年将会有所减缓。

最后,与会者认为,新当选总统唐纳德·川普的提案将对抵押利率施加压力,但现在无法确定利率的增长速度。不过,抵押利率的增长将显著减少有能力在旧金山湾区购房的潜在买家数量。